((Sono oggetto di proprieta' comune dei proprietari delle singole unita' immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1)tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2)le aree destinate a parcheggio nonche' i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;
3)le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprieta' individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche)).
Ai fini dell'acquisto per usucapione di parti di un edificio in condominio, che a norma dell'art. 1117, n. 1, c.c. debbono considerarsi comuni, il possesso del costruttore e originario proprietario dell'intero edificio può assumere rilevanza agli effetti della accessio possessionis, prevista dall'art. 1146, comma 2, c.c., solo a far tempo dal momento in cui, in conseguenza dall'alienazione di singoli piani e appartamenti, si è costituito il condominio, e sempre che si provi che anche dopo tale momento il costruttore ha continuato a possedere la cosa animo domini e in modo esclusivo.
In materia di condominio negli edifici, nell'ipotesi di abbassamento del pavimento e del piano di calpestio eseguito da un singolo condomino, non è automaticamente configurabile un uso illegittimo della parte comune costituita dall'area di terreno su cui insiste il fabbricato e posano le fondamenta dell'immobile, dovendosi a tal fine accertare o l'avvenuta alterazione della destinazione del bene, vale a dire della sua funzione di sostegno alla stabilità dell'edificio, o l'idoneità dell'intervento a pregiudicare l'interesse degli altri condomini al pari uso della cosa comune.
In base all'art. 1138, comma 1, c.c., il regolamento di condominio non può disciplinare le situazioni di diritto reale dei compartecipi sulle parti comuni dell'edificio e su quelle di proprietà esclusiva, salvo che non sia stato predisposto dall'unico, originario proprietario ed accettato con i singoli atti di acquisto, ovvero adottato con il consenso unanime dei partecipanti, manifestato nelle debite forme, assumendo, così, natura contrattuale; invero, le norme regolamentari che incidono su situazioni di diritto reale dei compartecipi esulano dall'ambito previsto dall'art. 1138, comma 1, c.c. e hanno carattere convenzionale, cosicché necessitano dell'approvazione all'unanimità dei partecipanti e non a maggioranza dell'assemblea dei condomini, pena la loro nullità in quanto eccedenti i limiti dei poteri assembleari.
In tema di condominio negli edifici, per tutelare la proprietà di un bene appartenente a quelli indicati dall'art. 1117 c.c., non è necessario che il condominio dimostri con il rigore richiesto per la rivendicazione la comproprietà del medesimo, essendo sufficiente, per presumerne la natura condominiale, che esso abbia l'attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo e, cioè, sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, in rapporto con queste da accessorio a principale, mentre spetta al condomino che ne affermi la proprietà esclusiva fornirne la prova.
Il rapporto di condominialità ex art. 1117 c.c. si estende alle parti comuni di edifici limitrofi (cd. condominio orizzontale) e/o autonomi, in relazione a beni stabilmente e funzionalmente destinati al godimento delle proprietà autonome.
Il diritto al rimborso per opere di gestione delle parti comune assunte dal singolo condomino presuppone - ai sensi dell'art. 1134 c.c. - non la mera necessità dei lavori, anche se accompagnata dall'altrui inerzia o da dissensi assembleari, ma l'urgenza degli stessi, non potendo il singolo sostituirsi agli organi condominiali ogniqualvolta l'intervento sia deliberabile o autorizzabile preventivamente. (Nella specie, relativa ad un edificio di interesse storico-artistico, la S.C. ha affermato l'infondatezza della tesi secondo cui il protrarsi del tempo avrebbe determinato un'urgenza sopravvenuta e/o un peggioramento progressivo rendendo improcrastinabili le opere di ristrutturazione del tetto dell'edificio, anche in considerazione della complessità tecnica della progettazione delle opere di ristrutturazione e consolidamento, nonché delle procedure di rilascio delle autorizzazioni da parte della Sovraintendenza).
La domanda diretta ad ottenere la costituzione coattiva di una servitù su un fondo di proprietà dei condomini di un edificio, ma non rientrante tra le parti comuni dello stesso, va proposta nei confronti di dei singoli condomini, che soli possono disporre del diritto in questione, e non nei confronti dell'amministratore del condominio che, carente del relativo potere di disporre del bene, non è litisconsorte necessario degli stessi né fornito di legitimatio ad causam e di legitimatio ad processum per difetto del potere di rappresentanza dei titolari del diritto, esulando la controversia dalle attribuzioni conferitegli dall'art. 1130 c.c.; con la conseguenza che, ove sia stato erroneamente evocato in giudizio il solo amministratore del condominio, la domanda deve essere dichiarata inammissibile, non ricorrendo le ipotesi né dell'art. 102 c.p.c. (concernente la necessità di integrazione del contraddittorio in primo grado), né dell'art. 354, comma 1, c.p.c. (riguardante la rimessione della causa da parte del giudice di appello al primo giudice, ove questi non abbia provveduto alla detta integrazione), che si riferiscono ai casi di litisconsorzio necessario di natura sostanziale e postulano che almeno uno dei soggetti legittimati sia stato evocato in giudizio.
In materia di supercondominio, nel giudizio di impugnazione avverso una delibera assembleare, ex art. 1137 c.c., le questioni dell'appartenenza, o meno, di un'unità immobiliare di proprietà esclusiva ad un condominio edilizio, ovvero della titolarità comune o individuale di una porzione dell'edificio, o, ancora, dell'esistenza di un supercondominio del quale faccia, o meno, parte un determinato condominio, in quanto inerenti all'esistenza del rapporto di condominialità ex art. 1117 c.c., possono formare oggetto di un accertamento meramente incidentale, funzionale alla decisione della sola causa sulla validità dell'atto collegiale: tale accertamento è privo - in assenza di esplicita domanda di una delle parti ai sensi dell'art. 34 c.p.c. - di efficacia di giudicato in ordine all'estensione dei diritti reali dei singoli, svolgendosi il giudizio ai sensi dell'art. 1137 c.c. nei confronti dell'amministratore del condominio, senza la partecipazione di tutti i condomini in una situazione di litisconsorzio necessario, ed è volto a verificare se i condomini o edifici del supercondominio abbiano parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c., ovvero cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con i condomini e edifici medesimi e perciò appartenenti, pro quota, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati.
Sulle parti comuni dell'edificio condominiale non è ammissibile la costituzione, mediante titolo negoziale, di un diritto esclusivo d'uso, in quanto esso determina lo svuotamento del diritto di proprietà e si infrange contro il principio del numerus clausus dei diritti reali e della tipicità di essi; pertanto, la previsione di tale diritto, al momento della costituzione del condominio, impone di verificare, di volta in volta, se le parti abbiano inteso limitarsi all'attribuzione dell'uso esclusivo, riservando la proprietà all'alienante, oppure ricondurre il diritto concesso, sussistendone i presupposti di legge, in quello reale d'uso di cui all'art. 1021 c.c. o, ancora, abbiano inteso concedere un uso esclusivo e perpetuo di natura obbligatoria.
La comproprietà di una o più cose, non incluse tra quelle elencate nell'art. 1117 c.c. (quale, nella specie, un lastrico solare avente esclusivamente funzione di copertura di una sola delle unità immobiliari comprese in un condominio orizzontale), può essere attribuita a tutti i condomini quale effetto dell'acquisto individuale operato con i rispettivi atti di una quota di tale bene, oppure in forza di un contratto costitutivo di comunione, ai sensi degli artt. 1350, n. 3, e 2643, n. 3, c.c., recante l'inequivoca manifestazione del consenso unanime dei condomini, espressa nella forma scritta essenziale, alla nuova situazione di contitolarità degli immobili individuati nella loro consistenza e localizzazione. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza che aveva qualificato come parte comune un lastrico solare in virtù del richiamo, contenuto nell'atto di divisione costitutivo del condominio, al regolamento condominiale, a sua volta contenente generica indicazione delle parti comuni).
Rientra nella competenza dell'assemblea del supercondominio la deliberazione sulla ripartizione, tra i condòmini dei singoli edifici e su base millesimale, delle spese relative ad un servizio comune ai condomìni. (Nella specie, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza del giudice di merito che aveva ritenuto nulla, in quanto estranea alla sua competenza, la delibera dell'assemblea del supercondominio di ripartizione delle spese di riscaldamento tra i condòmini dei singoli edifici).
Rientrano tra le parti comuni dell'edificio (art. 1117 c.c.) e, in caso di divisione dell'edificio cui i detti spazi accedono, vi restano compresi anche se l'atto di divisione abbia omesso di inserirli tra le parti comuni, i cd. volumi tecnici, ossia quelli destinati a contenere gli impianti tecnici del fabbricato (quali i vani ascensore, caldaia, autoclave, contatori) o altri beni comuni (quale il vano scale) e quelli insuscettibili di separato o autonomo godimento, per essere vincolati all'uso comune, in virtù della loro naturale destinazione o della loro connessione materiale e strumentale rispetto alle singole parti dell'edificio.
In tema di uso della cosa comune, l'assemblea condominiale può, con delibera adottata a maggioranza ai sensi degli artt. 1136 e 1138 c.c., disciplinare il godimento dei beni comuni non rientranti nell'art. 1117 c.c. secondo il criterio dei millesimi di proprietà, prevedendo modalità di utilizzo differenziate o turnarie proporzionate alla quota, purché non sia impedito agli altri partecipanti un uso conforme alla destinazione del bene; ciò in quanto l'art. 1102 c.c. non ha carattere inderogabile e il regolamento può legittimamente privilegiare, nel godimento, i condomini che concorrono in misura maggiore alle spese di conservazione o fruizione del bene. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto valido il regolamento condominiale che aveva disciplinato l'accesso dei terzi - non dei condomini o familiari - alla piscina comune e introdotto criteri di prenotazione del campo da tennis fondati sui millesimi di proprietà, mantenendo il criterio turnario e assicurando a tutti i condomini l'uso dei beni, con maggiori possibilità di godimento, anche indiretto, in favore dei titolari di quote più elevate).
Il locale adibito ad autorimessa, ancorché ubicato entro il perimetro dell'edificio condominiale, non rientra tra le parti comuni elencate dall'art. 1117 c.c. - nel testo anteriore alle modifiche introdotte dalla l. n. 220 del 2012 - neppure quale parte dell'edificio necessaria all'uso comune; ne consegue che chi ne deduca la natura condominiale non può giovarsi della relativa presunzione, gravando su di lui l'onere di provarne l'appartenenza comune, mediante l'esame dei titoli di acquisto. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza che aveva riconosciuto la condominialità dell'autorimessa interrata, nonostante il suo acquisto all'asta del fallimento della società costruttrice).
In materia condominiale, la natura del sottotetto di un edificio è in primo luogo determinata dai titoli e in difetto di questi ultimi può presumersi comune se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato anche solo potenzialmente all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune; il sottotetto può considerarsi invece pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano solo quando assolva all'esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall'umidità e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo.
Il condomino può agire o resistere in giudizio a tutela dei suoi diritti di comproprietario pro quota delle parti comuni dell'edificio - anche intervenendo nella causa già promossa dall'amministratore o impugnando la pronuncia sfavorevole resa nei confronti di quest'ultimo -, e può altresì ricorrere all'autorità giudiziaria, in caso di inerzia dell'organo rappresentativo, ai sensi della disposizione di cui all'art. 1105 c.c., la quale, dettata in materia di comunione, è applicabile al condominio in virtù del rinvio ex art. 1139 c.c..
La ripartizione delle spese per la conservazione e riparazione di parti comuni destinate a servire solo una parte dei condomini deve avvenire secondo i millesimi di proprietà, in applicazione dell'art. 1123 cpv. c.c., non ostandovi la mancanza di tabelle millesimali specifiche, nel qual caso deve procedersi al calcolo del rapporto di valore fra le singole proprietà e il complesso delle unità immobiliari che traggono utilità dalle opere in base ai coefficienti indicati nelle tabelle medesime, senza che dalla mera approvazione assembleare dei lavori possa trarsi l'adozione di un regime di ripartizione diverso da quello previsto dalla legge. (Nella specie, la S.C. ha cassato il rigetto dell'impugnazione della deliberazione che aveva ripartito le spese in parti uguali tra i soli condomini della verticale interessata dalla sostituzione della colonna di scarico delle acque nere).
In tema di condominio, la riparazione di un impianto di riscaldamento preesistente guasto o obsoleto costituisce atto di straordinaria manutenzione in quanto volto a ripristinare la funzionalità originaria dello stesso, sicché in tale ipotesi è applicabile il regime di ripartizione delle spese di cui all'art. 1123 c.c. (Fattispecie relativa al ripristino dell'impianto comune di riscaldamento nelle parti utili al collegamento con lo scambiatore di calore, cui l'assemblea aveva applicato tale criterio di riparto delle spese sebbene alcuni condomini si fossero dotati di impianto autonomo).
In tema di compossesso, nell'ipotesi in cui l'attore, pur riconoscendo l'esistenza di un compossesso del convenuto, assuma che questi ne abbia esteso la sfera in suo danno, e, correlativamente, il convenuto, anziché contestare il fatto attribuitogli, assume di averlo compiuto nel legittimo esercizio di un suo diritto, il giudice è tenuto a prendere in considerazione, sia pure ai soli fini del possesso, non soltanto le deduzioni delle parti relative alla proprietà, ma anche il contenuto del titolo dal quale si assume derivare la liceità del comportamento denunciato con l'azione possessoria, onde stabilire, attraverso l'accertamento della consistenza del compossesso, se il comportamento asserito lesivo abbia o no esorbitato dai limiti consentiti dal titolo stesso.
La domanda diretta a far accertare la non conformità alla legge o al regolamento del contenuto della decisione approvata in un'assemblea di condominio, avente ad oggetto l'autorizzazione, e le eventuali limitazioni, dell'allaccio di nuove utenze domestiche di un'unità immobiliare ad una rete di servizi, integra gli estremi di un'azione di accertamento della nullità e può, pertanto, essere proposta dal condomino che, pur avendo partecipato all'assemblea ed espresso voto conforme, abbia un interesse concreto e attuale all'eliminazione della situazione di obiettiva incertezza ingenerata dalla delibera; non rileva, in senso contrario, che tale autorizzazione assembleare sia stata richiesta e, appunto, votata anche dal condomino attore, in quanto, da un lato, il principio di cui all'art. 1421 c.c. non è derogato dalle norme in tema di condominio, e, dall'altro, la regola per la quale chi ha dato causa ad una nullità non può farla valere è estranea alla materia sostanziale.
Il condomino che subisca un danno alla propria unità immobiliare, derivante dal sovrastante lastrico solare o terrazza a livello in uso o proprietà esclusivi, ha diritto al risarcimento, al quale, peraltro, è a sua volta tenuto a contribuire, in ragione dei due terzi ex art. 1126 c.c., tenuto conto della preminente funzione di copertura svolta dal suddetto lastrico o terrazza a vantaggio del proprio immobile.
In tema di supercondominio, per poter configurare un rapporto di supercondominialità di fatto tra due edifici, anche non condominiali, con conseguente applicabilità delle norme del capo II del titolo VII del libro terzo c.c., in quanto compatibili, anziché delle norme in materia di comunione, è indispensabile - anche in base alla disciplina anteriore all'entrata in vigore dell'art. 1117 bis c.c. - l'esistenza di una proprietà che possa essere qualificata come comune ad essi ex art. 1117 c.c., sulla quale si trovino cose, impianti o servizi a favore di entrambi gli edifici, non essendo, invece, sufficiente la sola fruizione, da parte di entrambi, di cose, impianti o servizi insistenti su proprietà esclusiva di uno solo degli edifici medesimi.
In tema di condominio, le domande che incidono sull'estensione del diritto di proprietà o comproprietà dei singoli condomini devono essere rivolte nei confronti di tutti gli altri, i quali sono litisconsorti necessari, giacché viene dedotto in giudizio un rapporto plurisoggettivo unico e inscindibile.
In tema di condominio negli edifici, i balconi aggettanti non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell'art. 1117 c.c., non essendo necessari per l'esistenza del fabbricato né essendo destinati all'uso o al servizio di esso.
Nel giudizio volto a provocare una condanna alla modifica o demolizione di parti comuni dell'edificio condominiale a seguito di danni a parti di proprietà esclusiva, sono litisconsorti necessari tutti i condomini, sia perché l'edificio condominiale deve essere considerato come entità unitaria non divisibile pro quota rispetto agli interventi da effettuare sulle parti comuni, sia perché la realizzazione di opere sulle parti comuni volte a modificarne le caratteristiche incide sul diritto di comproprietà di tutti i condomini, con la conseguenza che una pronuncia di condanna ad un facere volto a modificare le caratteristiche del bene che ne è oggetto non potrebbe essere eseguita se non in presenza di un titolo esecutivo formato nei confronti di tutti i soggetti coinvolti. (Nella specie, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza di merito che, dopo avere accertato la contestualità tra la modifica dell'altezza e della volumetria di un locale sottotetto di proprietà di un condomino, da una parte, e i lavori di rifacimento della copertura dell'edificio effettuati dal Condominio, dall'altra, aveva ritenuto unico legittimato passivo il proprietario dell'unità immobiliare in cui erano stati realizzati i lavori di innalzamento della falda del tetto che avevano privato della veduta l'appartamento dell'attrice).
Nel giudizio tra un condominio, rappresentato ex art. 1131 c.c. dal suo amministratore, ed un singolo condomino, convenuto per la condanna al pagamento di una somma di denaro, la questione della titolarità comune o individuale di una porzione dell'edificio, in quanto inerente all'esistenza del rapporto di condominialità ex art. 1117 c.c., può formare oggetto di un accertamento meramente incidentale funzionale alla decisione della causa, privo - in assenza di esplicita domanda di una delle parti ai sensi dell'art. 34 c.p.c. - di efficacia di giudicato in ordine all'estensione dei diritti reali dei singoli, efficacia che altrimenti imporrebbe la partecipazione, quali legittimati passivi, di tutti i condomini in una situazione di litisconsorzio necessario.
In tema di condominio, i poteri dell'assemblea possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, sia in ordine alle cose comuni che a quelle esclusive, solo quando tale invasione sia stata da essi specificamente accettata, o in riferimento ai singoli atti o mediante approvazione del regolamento che la preveda, in quanto l'autonomia negoziale consente alle parti di stipulare o accettare contrattualmente convenzioni e regole pregresse che, nell'interesse comune, pongano limitazioni ai diritti dei condomini. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata che aveva qualificato come atto di straordinaria amministrazione, adottato a maggioranza anziché all'unanimità, la sostituzione dell'originario impianto idrico di un edificio condominiale con uno a servizio dei soli appartamenti e non anche dei locali commerciali, senza considerare che il ricorrente, proprietario di un terraneo commerciale, non aveva accettato tale modificazione, che lo aveva privato del godimento di una cosa comune).
L'usuario esclusivo del lastrico solare, in assenza del consenso unanime dei condòmini, non può concedere sul predetto bene i diritti di cui all'art. 1108, comma 3, c.c., né consentire costruzioni o installazioni su di esso, ad opera di terzi, in quanto il lastrico solare, ancorché in uso esclusivo di uno dei condòmini, mantiene la sua natura di parte comune dell'edificio, ai sensi dell'art. 1117 c.c..
La domanda proposta da un terzo estraneo al condominio, volta all'accertamento della proprietà esclusiva su un bene condominiale, deve essere proposta in contraddittorio con tutti i condomini in quanto litisconsorti necessari, incidendo l'azione sul diritto pro quota di ciascuno di essi; ne consegue la nullità della sentenza emessa senza la loro partecipazione e il rinvio al giudice di primo grado, ai sensi dell'art. 354, comma 1, c.p.c., al fine di consentire la piena tutela del diritto di difesa dei soggetti pretermessi.
In tema di condominio edilizio, non rientra nelle attribuzioni dell'assemblea occuparsi dei beni di proprietà esclusiva dei singoli condomini o di terzi e, pertanto, è nulla la delibera condominiale con cui si dispone che l'accesso al tetto dell'edificio, parte comune ai sensi dell'art. 1117, n. 1, c.c., in assenza del consenso unanime dei condomini, avvenga passando sulla proprietà esclusiva del proprietario di una singola unità immobiliare.
L'acquirente del solaio o lastrico solare allo stato grezzo con diritto di edificarvi il proprio appartamento, salvo che dal titolo risulti diversamente in modo non equivoco, non diviene proprietario della porzione di colonna d'aria priva di tramezzature posta in corrispondenza del vano ascensore e pertanto da lui non usufruibile, che andrà a far parte della proprietà condominiale, ai sensi dell'art. 1117 c.c.
In ipotesi di edificio in condominio, tutti i condòmini, non soltanto quelli che siano proprietari delle porzioni esclusive direttamente prospettanti verso le costruzioni che violano le distanze legali (nella specie, quelle di cui al d.m. n. 1444 del 1968), sono legittimati ad agire per far valere il rispetto delle disposizioni sulle distanze, le quali mirano a salvaguardare i fabbricati considerati nella loro interezza.
In tema di condominio negli edifici, per stabilire se un'unità immobiliare è comune, ai sensi dell'art. 1117, n. 2, c.c., perché destinata ad alloggio del portiere, il giudice del merito deve accertare se, all'atto della costituzione del condominio, come conseguenza dell'alienazione dei singoli appartamenti da parte dell'originario proprietario dell'intero fabbricato, vi è stata tale destinazione, espressamente o di fatto, dovendosi altrimenti escludere la proprietà comune dei condòmini su di essa.
Il condominio è parte contrattuale complessa, necessariamente rappresentata dall'amministratore, cosicché difetta nel singolo condomino la legittimazione ad agire, in proprio, contro l'appaltatore dei lavori di ricostruzione o riparazione delle parti comuni di cui alla l. n. 219 del 1981.
Al fine di stabilire se sussiste un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c., occorre fare riferimento all'atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dall'originario proprietario ad altro soggetto, ne consegue che, se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni risulta riservata ad uno solo dei contraenti, detto bene non rientra nel novero di quelli comuni.
Poiché i locali dell'edificio per i servizi in comune di cui all'art. 1117, n. 2), c.c. costituiscono beni suscettibili di utilizzazioni diverse, anche autonome, la natura di bene comune degli stessi necessita - in mancanza di apposita convenzione - di una specifica destinazione di fatto al momento della costituzione del condominio e non cessa per il sopravvenuto venir meno del servizio comune. (Fattispecie relativa a locale bruciatore, contenente la caldaia a servizio dell'originario impianto di riscaldamento centralizzato e adibito a deposito di materiali a seguito della realizzazione di impianti di riscaldamento autonomo).
Dai lavori con cui il legislatore illustrò la norma: una fonte d’epoca, non un commento attuale.
Il secondo capo del settimo titolo è dedicato ai rapporti di comunione ai quali dà luogo la proprietà dei piani o degli appartamenti di uno stesso edificio. A questo fenomeno, allora meno diffuso, il codice del 1865 dedicava le poche disposizioni degli articoli 562-564, facenti parte, nel secondo capo del terzo titolo del secondo libro, della sezione «Delle servitù stabilite dalla legge». Tale collocazione fece sorgere alcune teorie che inquadrarono il diritto dei comproprietari e i loro rapporti reciproci nel sistema delle servitù o delle limitazioni legali della proprietà: più esattamente, però, dalla migliore dottrina si distingue, nel complesso rapporto del condominio negli edifici, una proprietà separata dei singoli piani e una comunione forzosa delle altre parti, la quale, rientrando nel sistema generale della comunione dei beni, per quanto presenti aspetti del tutto singolari, vale a giustificare la diversa collocazione data alla materia. Ma, a prescindere da questioni sistematiche, lo sviluppo assunto dal condominio negli edifici nei tempi più recenti non poteva non consigliare che la relativa disciplina, conseguitasi attraverso provvedimenti speciali, trovasse la sua sede nel codice civile.
Relazione del Ministro Guardasigilli al Codice civile (1942), n. 525
Le cose che, se il contrario non risulta dal titolo, formano oggetto di proprietà comune sono indicate - ma l'elenco non ha carattere tassativo - nell'art. 1117: esse sono dichiarate indivisibili, a meno che la divisione possa farsi senza rendere a ciascun condomino più incomodo l'uso della cosa (art. 1119). Il diritto di ciascun condomino sulle cose comuni, sempre che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene (art. 1118, primo comma). Si determina in tal modo un criterio unico per tutte le cose comuni, innovando al R. decreto-legge 15 gennaio 1934, n. 56, convertito nella legge 10 gennaio 1935, n. 8, sulla disciplina dei rapporti di condominio delle case, il quale (art. 5), relativamente al suolo, ai locali della portineria, ai cortili, alle terrazze, ai giardini e ad altre cose comuni, disponeva che si tenesse pure conto della natura e della destinazione della cosa e, sussidiariamente, perfino dell'uso: la semplificazione della disciplina offre anche il vantaggio di renderne più agevole l'applicazione. È precluso al condomino di sottrarsi al contributo per la conservazione delle cose che sono oggetto di proprietà comune mediante rinuncia al suo diritto sulle cose stesse (art. 1118, secondo comma), salvo, naturalmente, che la rinuncia sia consentita dagli altri partecipanti.
Relazione del Ministro Guardasigilli al Codice civile (1942), n. 526
Confronto con la versione in vigore dal 4 aprile 1942 al 18 giugno 2013. 66 parole tolte, 127 parole aggiunte in 4 capoversi.
Sono oggetto di proprieta' comune dei proprietaritolto: dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risultaaggiunto: delle singole unita' immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1)aggiunto: tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, iaggiunto: pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portonitolto: d'ingressoaggiunto: di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili etolto: in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comuneaggiunto: le facciate;
2)aggiunto: le aree destinate a parcheggio nonche' i locali pertolto: la portineria e peraggiunto: i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere,tolto: per la lavanderia,tolto: per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi etolto: per altri simili servizi inaggiunto: i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque generetolto: che servono all'uso e al godimentoaggiunto: destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, glitolto: acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, peraggiunto: impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamentotolto: e simili,aggiunto: ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazionetolto: degli impianti ai locali di proprieta'tolto: esclusivaaggiunto: individuale dei singoli condominiaggiunto: , ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.
barrato = toltoevidenziato = aggiuntoI richiami alle note non contano come cambiamenti.
Per questa versione le note ufficiali non indicano quale atto ha disposto la modifica, e noi non lo indoviniamo.
RatioAI può raccontare questa modifica in parole semplici, usando solo il confronto e le note qui sopra.
Si avvia solo se lo chiedi.
urn:nir:stato:regio.decreto:1942-03-16;262~art1117 · fonte del testo
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