Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali puo' essere stabilita una distanza maggiore.
Testo vigente dal 4 aprile 1942
20 pronunce che riguardano l’art. 873 c.c., dalle Rassegne del Massimario.
In tema di distanze legali, allorché sia stato chiesto l'arretramento di un fabbricato per violazione di tali distanze rispetto ad un determinato corpo di fabbrica dell'attore, la domanda giudiziale non può essere accolta per violazione delle distanze legali rispetto a un differente fabbricato, anch'esso di proprietà dell'attore, in quanto ciò implica l'introduzione nel processo di un fatto costitutivo diverso da quello dedotto dalle parti e la modificazione della causa petendi, in contrasto sia col principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato sancito dall'art. 112 c.p.c., sia col principio del contraddittorio, giacché, ove il giudice valutasse la violazione delle norme sulle distanze legali con riguardo a un immobile diverso da quello indicato in citazione, il convenuto si troverebbe nell'impossibilità di difendersi correttamente.
Art. 873 c.c. · Art. 877 c.c. · Art. 2967 c.c. · Art. 99 c.p.c.
Rassegna di giugno 2026, p. 119
In tema di distanze legali, la costruzione in aderenza a un muro di confine, ai sensi dell'art. 878, comma 2, c.c., è consentita soltanto ove non preesista all'interno del fondo limitrofo un edificio posto a distanza inferiore a quella che deve per legge intercorrere tra i fabbricati.
Art. 873 c.c. · Art. 878 c.c.
Rassegna di giugno 2026, p. 95
In tema di distanze tra costruzioni, l'art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968 non preclude ai Comuni, nella formazione dei piani regolatori generali e dei regolamenti edilizi, la possibilità di rendere più gravosa l'attività costruttiva, in base alle proprie valutazioni degli interessi pubblici da tutelare, prescrivendo un distacco fra edifici che si fronteggino maggiore di quello minimo imposto dal legislatore o imponendo obbligo di osservare sia il distacco minimo inderogabile che una distanza minima dal confine.
Art. 873 c.c. · Art. 872 c.c. · Art. 41-quinquies Legge urbanistica
Rassegna di giugno 2026, p. 71
In tema di distanze legali, qualora la disciplina urbanistico-edilizia locale imponga il rispetto di una distanza minima assoluta dal confine, la preventiva edificazione di uno dei frontisti a distanza inferiore a quella prescritta non legittima il vicino a derogare alla medesima imposizione, permanendo a suo carico l'obbligo di osservarla integralmente.
Art. 873 c.c. · Art. 875 c.c.
Rassegna di giugno 2026, p. 71
In materia di violazione delle distanze legali, qualora sia accertato un danno risarcibile in capo al proprietario confinante, la liquidazione equitativa deve tener conto del carattere permanente dell'illecito, le cui conseguenze perdurano fino alla eliminazione della causa lesiva mediante riduzione in pristino; il relativo apprezzamento discrezionale del giudice di merito non è sindacabile in sede di legittimità, ove sorretto da motivazione che dia adeguatamente conto dei criteri adottati e consenta di verificare il rispetto dei principi di effettività e integralità del risarcimento.
Art. 873 c.c. · Art. 2043 c.c. · Art. 2056 c.c. · Art. 1226 c.c.
L'esonero dal rispetto delle distanze legali, previsto dall'art. 879, comma 2, c.c., per le costruzioni al confine con piazze e vie pubbliche, riguarda anche le costruzioni poste al confine con strade di proprietà privata, gravate da servitù pubbliche di passaggio, cosicché l'utilizzo concreto della strada, da parte della collettività, preclude la domanda di riduzione in pristino proposta dal proprietario frontista che si assuma danneggiato dalla violazione delle norme sulle distanze fra costruzioni.
Art. 873 c.c. · Art. 879 c.c.
In tema di distanze legali, nel caso in cui la violazione abbia carattere particolarmente contenuto, non è configurabile né una carenza di interesse ad agire, né un abuso del diritto, o un atto emulativo, nella domanda del soggetto che invochi la tutela del suo diritto dominicale, non sussistendo alcun margine di tolleranza nella applicazione da parte del giudice delle norme in materia di distanze, attese le finalità pubblicistiche che ispirano le predette disposizioni.
Art. 873 c.c. · Art. 2 cost. · Art. 833 c.c. · Art. 1175 c.c.
In materia di distanze nelle costruzioni, qualora subentri una disposizione derogatoria favorevole al costruttore, si consolida - salvi gli effetti di un eventuale giudicato sull'illegittimità della costruzione -il diritto di quest'ultimo a mantenere l'opera alla distanza inferiore, se, a quel tempo, la stessa sia già ultimata, restando irrilevanti le vicende normative successive, fermo, peraltro, il diritto del vicino al risarcimento del danno subito nel periodo tra l'edificazione e l'entrata in vigore del disposto normativo legittimante. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza che aveva disposto l'arretramento dell'edificio ricostruito con aumento di volume, senza considerare la modifica normativa, sopraggiunta nelle more del giudizio, che consentiva di qualificare l'opera come ristrutturazione).
Art. 873 c.c. · Art. 2909 c.c. · Art. 3 Testo unico in materia edilizia. (Testo A) · Art. 10 Misure urgenti per la semplificazione e l'innovazione digitale
I requisiti dell'isolamento delle facce e dell'altezza non superiore a tre metri - che, unitamente alla funzione di delimitazione del confine e di separazione delle proprietà, connotano il muro di cinta ai sensi dell'art. 878 c.c. - possono non ricorrere (con conseguente irrilevanza del muro ai fini dell'osservanza delle distanza legali) laddove il muro, oltre a quella di delimitare il fondo, assolva anche alla funzione di sostegno e contenimento del terrapieno creato da un dislivello naturale, dovendo, invece, essere considerato costruzione, in senso tecnico-giuridico, il muro che la medesima funzione svolga con riguardo a un dislivello artificiale, vale a dire creato dall'opera dell'uomo.
Art. 873 c.c. · Art. 878 c.c.
In tema di distanze legali, la disciplina meno restrittiva, la cui sopravvenienza può legittimare la costruzione originariamente illecita, non può consistere in una semplice delibera del consiglio comunale, atteso che questa non è idonea, di per sé, a modificare la disciplina urbanistica, costituendo solo il primo atto di un complesso iter amministrativo che si conclude soltanto con l'approvazione regionale della variante del piano regolatore generale.
Art. 873 c.c. · Art. 869 c.c. · Art. 862 c.c.
In tema di distanze tra costruzioni, l'art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968 si traduce, nei rapporti tra privati, nel riconoscimento del diritto del vicino di chiedere l'arretramento della costruzione realizzata senza il rispetto delle distanze, a tutela del quale il giudice della cognizione può disporre la demolizione parziale rispetto ad un più ampio edificio, senza dover esaminare le questioni comprendenti il profilo statico e la normativa antisismica, che possono rilevare solo se proposte in sede esecutiva da parte dell'interessato, previa dimostrazione di rischi per la sicurezza dell'edificio e la cui sussistenza costituisce presupposto per applicare la tutela risarcitoria sostitutiva della demolizione.
Art. 873 c.c. · Art. 872 c.c.
In materia di rispetto delle distanze, lo "ius superveniens" che contenga prescrizioni più restrittive incontra la limitazione dei diritti quesiti e non trova applicazione con riferimento alle costruzioni che, al momento della sua entrata in vigore, possono considerarsi già sorte, in ragione dell'avvenuta realizzazione delle strutture organiche, costituenti punti di riferimento essenziali per la misurazione delle distanze.
Art. 873 c.c.
In tema di tema di limitazioni della proprietà, l'accordo contrattuale per l'autorizzazione alla costruzione a distanza inferiore di quella legale, per essere giuridicamente vincolante tra le parti, deve essere concluso in forma scritta ad substantiam, ex art. 1350 c.c., poiché l'oggetto di un siffatto regolamento contrattuale incide su diritti di natura immobiliare.
Art. 873 c.c. · Art. 1350 c.c.
"vuoto per pieno" - Condizioni - Fattispecie. In tema di distanze legali, la regola del c.d. "vuoto per pieno", che consente di derogare al rispetto delle distanze minime tra edifici, previste dalla legge o dai regolamenti locali, nel caso in cui l'ampliamento consiste nella chiusura di uno spazio aperto all'interno di una sagoma preesistente, trova applicazione solo ove la nuova costruzione, pur determinando un ampliamento del volume delle superfici chiuse, non proietta in avanti l'edificio e, quindi, non ne riduce la distanza dal confine. (Nella specie, la S.C. ha cassato la decisione impugnata che aveva applicato la regola del "vuoto per pieno" a una nuova costruzione consistente nella chiusura con pilastri e tettoia di una preesistente veranda aperta destinata a "giardino d'inverno" edificata su un terrazzo, rilevando come la nuova costruzione non si era limitata a chiudere gli spazi precedentemente realizzati sulla terrazza, ma aveva determinato un innalzamento dei parapetti mediante vetrate e una diversa copertura della superficie, con conseguente variazione della distanza minima dall'edificio confinante).
Art. 873 c.c.
In ipotesi di edificio in condominio, tutti i condòmini, non soltanto quelli che siano proprietari delle porzioni esclusive direttamente prospettanti verso le costruzioni che violano le distanze legali (nella specie, quelle di cui al d.m. n. 1444 del 1968), sono legittimati ad agire per far valere il rispetto delle disposizioni sulle distanze, le quali mirano a salvaguardare i fabbricati considerati nella loro interezza.
Art. 873 c.c. · Art. 1105 c.c. · Art. 1117 c.c. · Art. 1131 c.c.
In tema di distanze legali, esiste, ai sensi dell'art. 873 c.c., una nozione unica di costruzione, consistente in qualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri della solidità ed immobilizzazione rispetto al suolo, indipendentemente dalla tecnica costruttiva adoperata; i regolamenti comunali, essendo norme secondarie, non possono modificare tale nozione codicistica, sia pure al limitato fine del computo delle distanze legali, poiché il rinvio ai regolamenti locali, contenuto nella seconda parte dell'art. 873 c.c., è circoscritto alla sola facoltà di stabilire una distanza maggiore.
Art. 873 c.c.
Il muro di cinta, da non considerare per il computo delle distanze tra costruzioni, è solo quello con facce emergenti dal suolo che, essendo destinato alla demarcazione della linea di confine ed alla separazione dei fondi, si presenti separato da ogni altra costruzione; esulano, pertanto, da tale nozione, sia il muro eretto in sopraelevazione di un fabbricato, a delimitazione di una terrazza di copertura di questo, sia quello costituente delimitazione laterale di un patio, giacché ambedue tali manufatti non si configurano separati dall'edificio cui ineriscono ma restano in esso incorporati.
Art. 873 c.c. · Art. 878 c.c.
La violazione delle distanze tra fabbricati non comporta necessariamente la demolizione totale del manufatto, in quanto il principio di proporzionalità del contenuto del provvedimento di tutela giurisdizionale deve condurre a realizzare integralmente l'interesse sostanziale protetto con il minor sacrificio dell'interesse dell'obbligato: ne consegue che deve essere disposta la condanna all'arretramento invece che alla totale demolizione, quando la prima tuteli integralmente gli interessi protetti dal rispetto delle distanze legali.
Art. 873 c.c. · Art. 872 c.c.
Il danno alla proprietà consiste nella concreta possibilità, andata perduta, di esercizio del diritto di godere del bene in modo pieno ed esclusivo, che il danneggiato ha l'onere di allegare (sia pure facendo ricorso a nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza) e provare, anche per presunzioni. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva ritenuto irrilevante, ai fini della prova del danno derivante dall'aumento di ombra sull'edificio, la violazione delle distanze, in quanto il pregiudizio si realizzava solamente nelle prime ore del mattino e nelle ore precedenti il tramonto, e limitatamente al periodo ricadente tra ottobre e febbraio, quando il soleggiamento era più scarso).
Art. 873 c.c. · Art. 872 c.c. · Art. 2043 c.c. · Art. 832 c.c.
In tema di distanze fra costruzioni, la facoltà del vicino prevenuto di arretrare fino alla distanza legale la propria costruzione illegittima, ovvero di avanzarla fino a quella del preveniente, si traduce sul piano processuale nel potere del giudice, ancorché sollecitato dalla parte interessata, di disporre l'eliminazione della situazione illegittima, ordinando con la sentenza di condanna in via alternativa l'arretramento della costruzione illegittima ovvero l'avanzamento di essa secondo i principi dell'aderenza.
Art. 873 c.c. · Art. 872 c.c.
Tutte le 138 massime su questo articolo nel Massimario
Fonte: Corte di cassazione, Ufficio del Massimario, Rassegne di aprile/maggio 2025 ↗, giugno 2025 ↗, luglio/agosto 2025 ↗, febbraio 2026 ↗, marzo/aprile 2026 ↗, maggio 2026 ↗ e giugno 2026 (sito della Corte).
Ogni gruppo dice da dove viene il collegamento.
Le norme che le massime della Cassazione e della Consulta indicano accanto a questa nei riferimenti normativi.
Gli articoli che nel proprio testo richiamano questo.
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Dai lavori con cui il legislatore illustrò la norma: una fonte d’epoca, non un commento attuale.
Un primo gruppo di norme in queste materie concerne la distanza nelle costruzioni e la comunione forzosa dei muri (articoli
Relazione del Ministro Guardasigilli al Codice civile (1942), n. 420
Le versioni storiche sono pubblicate solo per alcune raccolte di atti, e quella da cui viene questo atto non è fra quelle. Stiamo recuperando la multivigenza atto per atto: quando arriva, qui compare la storia completa con le date.
urn:nir:stato:regio.decreto:1942-03-16;262~art873 · fonte del testo
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