L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:
1)eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130-bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
2)disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
3)riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
4)compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio;
5)eseguire gli adempimenti fiscali;
6)curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalita' dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unita' immobiliare, nonche' ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza ((delle parti comuni dell'edificio)). Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;
7)curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilita'. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresi' annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonche' le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro e' allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonche' gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilita' sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro puo' tenersi anche con modalita' informatizzate;
8)conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio;
9)fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
10)redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.
In tema di condominio negli edifici, nel giudizio promosso dal creditore direttamente nei confronti del singolo condòmino per il pagamento, pro quota, del corrispettivo dovuto in base a un contratto d'appalto concluso dall'amministratore per la gestione dei beni e dei servizi comuni, il condòmino convenuto non è legittimato ad opporre l'eccezione di inesatto adempimento.
In tema di condominio negli edifici, il conferimento della procura per proporre appello da parte dell'amministratore cessato dall'incarico per dimissioni esula dai poteri esercitabili in regime di prorogatio imperii ex art. 1129, comma 8, c.c., cosicché, ove il difetto di rappresentanza sia eccepito dalla controparte, non opera la sanatoria prevista dall'art. 182 c.p.c., con conseguente inammissibilità dell'appello e cassazione senza rinvio della sentenza pronunciata sul gravame.
In tema di condominio negli edifici, in caso di esercizio di actio confessoria servitutis, anche se implicante la rimozione degli ostacoli frapposti all'esercizio del diritto reale, la legittimazione passiva spetta all'amministratore, ai sensi dell'art. 1131, comma 2, c.c., senza che sussista litisconsorzio necessario di tutti i condòmini, non incidendosi sui loro diritti individuali, a differenza del caso in cui il contro il condominio sia proposta l'actio negatoria implicante la rimozione delle opere comuni attraverso le quali la servitù è esercitata.
La domanda diretta ad ottenere la costituzione coattiva di una servitù su un fondo di proprietà dei condomini di un edificio, ma non rientrante tra le parti comuni dello stesso, va proposta nei confronti di dei singoli condomini, che soli possono disporre del diritto in questione, e non nei confronti dell'amministratore del condominio che, carente del relativo potere di disporre del bene, non è litisconsorte necessario degli stessi né fornito di legitimatio ad causam e di legitimatio ad processum per difetto del potere di rappresentanza dei titolari del diritto, esulando la controversia dalle attribuzioni conferitegli dall'art. 1130 c.c.; con la conseguenza che, ove sia stato erroneamente evocato in giudizio il solo amministratore del condominio, la domanda deve essere dichiarata inammissibile, non ricorrendo le ipotesi né dell'art. 102 c.p.c. (concernente la necessità di integrazione del contraddittorio in primo grado), né dell'art. 354, comma 1, c.p.c. (riguardante la rimessione della causa da parte del giudice di appello al primo giudice, ove questi non abbia provveduto alla detta integrazione), che si riferiscono ai casi di litisconsorzio necessario di natura sostanziale e postulano che almeno uno dei soggetti legittimati sia stato evocato in giudizio.
In tema di condominio, l'amministratore, pur legittimato ex lege alla rappresentanza processuale, non è titolare del rapporto sostanziale, spettante ai singoli condomini, sicché non può proporre o proseguire la lite in contrasto con la deliberazione assembleare di rinuncia o transazione, difettando in tal caso un proprio interesse ad agire, ferma la legittimazione concorrente del singolo condomino. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza che aveva ritenuto legittima la prosecuzione dell'azione giudiziaria promossa dall'amministratore di condominio, omettendo di considerare che l'assemblea aveva deliberato di non procedere giudizialmente in relazione alla sopraelevazione realizzata da un condomino).
In tema di condominio, l'assemblea, titolare di una competenza generale in ordine alla gestione degli interessi comuni, può sostituirsi all'amministratore, le cui funzioni restano meramente esecutive della volontà assembleare: la rappresentanza processuale non comporta, infatti, né la titolarità del rapporto sostanziale né il potere dispositivo, con la conseguenza che spetta all'assemblea deliberare la transazione o la rinuncia alla lite anche se promossa dall'amministratore, il quale non è portatore di un autonomo interesse alla prosecuzione del giudizio. (Nella specie, la S.C. ha dichiarato inammissibile il ricorso per cassazione proposto dall'amministratore in nome e per conto del condominio, in affermato regime di prorogatio imperii, a fronte della delibera assembleare che stabiliva espressamente di non ratificare l'operato dell'amministratore).
In tema di equa riparazione per irragionevole durata del processo, nell'ipotesi in cui il condominio abbia ottenuto l'indennizzo per la non ragionevole durata del processo svoltosi contro un condomino, detto indennizzo non deve essere ripartito anche in favore del medesimo condomino titolare di un interesse confliggente nella lite intrapresa, indipendentemente dal fatto che questi abbia agito autonomamente per ottenere l'equa riparazione.
In tema di amministrazione di condominio, il potere di rappresentanza dell'amministratore è contenuto nei limiti delle attribuzioni indicate dall'articolo 1130 c.c., anche con riferimento al profilo della legittimazione ad agire e resistere in giudizio, giacche i 'maggiori poteri' a lui conferibili con il sistema delle delibere maggioritarie possono solo ampliare, ma pur sempre nell'ambito della sfera della realizzazione dell'interesse comune, le ordinarie attribuzioni già spettanti per legge all'amministratore; quest'ultimo, pertanto, rappresenta i condòmini ed è legittimato ad agire o a resistere in giudizio nei rapporti con i terzi nelle sole controversie che riguardano interessi comuni al condominio, e non già nei rapporti relativi a diritti e obblighi di esclusiva titolarità dei singoli condòmini, tranne che nel caso in cui vi sia conferimento di apposito mandato degli stessi, mediante atti distinti o deliberazione unanime dell'assemblea condominiale. (Nella specie, la S.C. ha cassato la decisione del giudice di appello che aveva ritenuto non necessario uno specifico atto scritto proveniente dai singoli condomini ai fini della prova della sussistenza del predetto mandato, ritenendo che quest'ultimo potesse evincersi da deliberazioni consorziali che avevano conferito anche espressi mandati di pagamento e sulla base di facta concludentia, emergenti dal concreto atteggiarsi dei rapporti tra amministratore, condòmini e terzo).
L'amministratore di condominio, ai sensi dell'art. 1130, n. 9), c.c. è tenuto a comunicare al condòmino che ne faccia richiesta gli inadempimenti degli altri condòmini, senza necessità del consenso degli interessati, perché, in base all'abrogato art. 24 d.lgs. n. 196 del 2003 e all'art. 6, lett. c), del regolamento UE 2016/679, il consenso non è richiesto, quando il trattamento dei dati personali è necessario per adempiere ad un obbligo previsto dalla legge.
In tema di condominio degli edifici, l'amministratore di condominio, alla cessazione dell'incarico per la scadenza del termine di durata, o per la revoca o le dimissioni, ai sensi dell'art. 1129, comma 8, c.c., come modificato dalla l. 220 del 2012 - non applicabile ai rapporti giuridici esauritisi prima della sua entrata in vigore - non può continuare ad esercitare tutti i poteri previsti dall'art. 1130 c.c., né ha più diritto ad alcun compenso per l'attività ulteriormente svolta, essendo tenuto ad eseguire, al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni, le sole attività urgenti che non possono essere differite, senza danno o pericolo, in attesa della nomina assembleare o giudiziale del nuovo amministratore. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione del giudice di appello che aveva escluso il compenso in favore di un amministratore, scaduto dall'incarico il 27 settembre 2012, prima dell'entrata in vigore della nuova disciplina).
In tema di competenza territoriale inderogabile ex art. 66-bis cod. cons, il luogo di residenza o di domicilio del condominio-consumatore si identifica con quello ove si trova l'immobile, poiché ivi è ravvisabile, in concreto, il centro degli interessi di tutti i singoli condòmini, mentre il domicilio dell'amministratore pro tempore assume rilievo solo per le notifiche e le comunicazioni degli atti processuali, stante la necessità di assicurarne la certa conoscibilità da parte del condominio in capo ad un unico soggetto che lo rappresenta.
Ai sensi dell'art. 1131 c.c., l'amministratore di condominio ha il potere di agire e resistere in giudizio unicamente per la tutela dei diritti sui beni comuni, escluse le azioni incidenti sulla condizione giuridica dei beni stessi, ossia sull'estensione del relativo diritto di condominio, sicché, in tali ipotesi, la legittimazione dell'amministratore può trovare fondamento esclusivamente nel mandato conferitogli da ciascuno dei partecipanti alla comunione e non già nel meccanismo deliberativo dell'assemblea condominiale, ad eccezione di un'unanime, positiva deliberazione di tutti i condòmini.
Il rendiconto condominiale ex art. 1130-bis c.c. deve essere redatto sia per cassa, con indicazione delle entrate e degli esborsi effettuati nell'anno, che per competenza, con specifica indicazione degli impegni di spesa realizzati, pagati e non pagati, nonché delle quote, ordinarie e straordinarie, previste, deliberate, incassate e non incassate, nel corso del predetto arco temporale ed afferenti al medesimo.
Nel giudizio tra un condominio, rappresentato ex art. 1131 c.c. dal suo amministratore, ed un singolo condomino, convenuto per la condanna al pagamento di una somma di denaro, la questione della titolarità comune o individuale di una porzione dell'edificio, in quanto inerente all'esistenza del rapporto di condominialità ex art. 1117 c.c., può formare oggetto di un accertamento meramente incidentale funzionale alla decisione della causa, privo - in assenza di esplicita domanda di una delle parti ai sensi dell'art. 34 c.p.c. - di efficacia di giudicato in ordine all'estensione dei diritti reali dei singoli, efficacia che altrimenti imporrebbe la partecipazione, quali legittimati passivi, di tutti i condomini in una situazione di litisconsorzio necessario.
L'assemblea condominiale, nell'esercizio delle attribuzioni di cui all'art. 1135 c.c., ha il potere di ratificare le spese effettuate dall'amministratore in ordine a lavori di manutenzione straordinaria delle parti comuni, ancorché non indifferibili e urgenti e di approvare ex post il consuntivo delle opere, così sanando la mancanza di una preventiva delibera di esecuzione e ripartizione del relativo importo.
In tema di condominio, la legittimazione dell'amministratore di condominio a promuovere l'azione di cui all'art. 1669 c.c. è limitata alle pretese che investono la tutela indifferenziata dell'edificio nella sua unitarietà, quindi in relazione ai pregiudizi che investono le parti comuni dell'immobile, ancorché interessanti di riflesso anche quelle costituenti proprietà esclusiva di condomini, mentre non si estende alle azioni risarcitorie relative ai danni subiti dai singoli condomini per il ridotto uso dei beni su cui vantano diritti individuali, essendo tali diritti estranei al potere di rappresentanza dell'amministratore fissato dagli artt. 1130 e 1131 c.c.
Le variazioni soggettive della compagine condominiale intervenute tra il momento del verificarsi del danno alle parti comuni e il momento del promovimento della lite o della sua decisione non privano l'amministratore della legittimazione processuale a rappresentare unitariamente l'interesse gestorio, poiché essa gli è accordata dalla legge al fine di semplificare l'instaurazione del contraddittorio; pertanto, in ipotesi di sentenza favorevole al condominio, con condanna del terzo al risarcimento dei danni alle parti comuni, l'assemblea deve provvedere a ripartire pro quota tale residuo attivo, riconoscendo il rispettivo credito a chi era condomino al momento dell'evento dannoso.
In tema di condominio, l'amministratore incaricato dell'attività straordinaria inerente al conferimento di un appalto per la manutenzione del fabbricato non è esonerato dall'obbligo di sorveglianza dell'impresa appaltatrice e del direttore dei lavori, spettandogli, quale rappresentante del committente condominio e tenuto conto degli specifici poteri conferitigli dall'assemblea, il compito di controllare lo svolgimento dei lavori, di verificarne lo stato, di accertare che l'esecuzione dell'opera proceda nei termini e secondo le condizioni stabiliti dal contratto e a regola d'arte, di effettuare o negare i pagamenti in funzione della corrispondenza della partita compiuta alle previsioni quantitative o qualitative delle clausole contrattuali, di rendere note tempestivamente ai condomini le eventuali difficoltà sopravvenute nell'esecuzione dell'appalto obiettivamente idonee ad incidere sul rapporto gestorio.
In tema di condominio negli edifici, il criterio discretivo tra atti di ordinaria amministrazione, rimessi all'iniziativa dell'amministratore nell'esercizio delle proprie funzioni e vincolanti per tutti i condomini ex art. 1133 c.c., ed atti di amministrazione straordinaria, al contrario bisognosi di autorizzazione assembleare per produrre detto effetto, salvo quanto previsto dall'art. 1135, comma 2, c.c., riposa sulla "normalità" dell'atto di gestione rispetto allo scopo dell'utilizzazione e del godimento dei beni comuni, sicché gli atti implicanti spese che, pur dirette alla migliore utilizzazione delle cose comuni o imposte da sopravvenienze normative, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere economico rilevante, necessitano della delibera dell'assemblea condominiale.(In applicazione del principio, la S.C. ha cassato la pronuncia di merito che aveva ritenuto valida la delibera avente ad oggetto la "manutenzione generale dei due corpi di fabbrica" condominiali adottata senza la maggioranza qualificata richiesta dall'art. 1136, comma 2, c.c., nella formulazione antecedente alle modifiche introdotte dalla l. n. 220 del 2012).
In tema di condominio negli edifici, per la validità della delibera di approvazione del rendiconto non è necessaria la presentazione da parte dell'amministratore all'assemblea di una contabilità redatta con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, dovendo ritenersi sufficiente, in applicazione del principio di prevalenza della sostanza sulla forma, una contabilità idonea a rendere intelligibili le voci di entrata e di spesa, con le relative quote di ripartizione, che contenga in ogni caso l'indicazione delle somme incassate, nonché dell'entità e della causale degli esborsi eseguiti, come di ogni altro elemento fattuale idoneo a consentire l'individuazione e il vaglio da parte dell'assemblea delle modalità con cui l'incarico di amministrazione è stato eseguito.
L'obbligo di comunicare i dati dei condomini morosi (e la conseguente legittimazione passiva in caso di azione giudiziale) spetta all'amministratore in proprio, trattandosi di un dovere legale di cooperazione con i creditori funzionale al rispetto dell'ordine di escussione contemplato dal comma 2 dell'art. 63 disp. att. c.c., che è estraneo al rapporto di mandato intercorrente con il condominio e la cui violazione dà luogo, pertanto, a una responsabilità di tipo aquiliano.
Confronto con la versione in vigore dal 18 giugno 2013 al 22 febbraio 2014. 4 parole aggiunte.
… dati catastali di ciascuna unita' immobiliare, nonche' ogni dato relativo alle condizioni di sicurezzaaggiunto: delle parti comuni dell'edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta …
barrato = toltoevidenziato = aggiuntoI richiami alle note non contano come cambiamenti.
Per questa versione le note ufficiali non indicano quale atto ha disposto la modifica, e noi non lo indoviniamo.
RatioAI può raccontare questa modifica in parole semplici, usando solo il confronto e le note qui sopra.
Si avvia solo se lo chiedi.
urn:nir:stato:regio.decreto:1942-03-16;262~art1130 · fonte del testo
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