Art. 1102 c.c. — Uso della cosa comune

• Cass. civ., Sez. II, ord. n. 23936/2026

  23 luglio 2026
  • Comunione dei diritti reali

  In materia di condominio negli edifici, nell'ipotesi di abbassamento del pavimento e del piano di calpestio eseguito da un singolo condomino, non è automaticamente configurabile un uso illegittimo della parte comune costituita dall'area di terreno su cui insiste il fabbricato e posano le fondamenta dell'immobile, dovendosi a tal fine accertare o l'avvenuta alterazione della destinazione del bene, vale a dire della sua funzione di sostegno alla stabilità dell'edificio, o l'idoneità dell'intervento a pregiudicare l'interesse degli altri condomini al pari uso della cosa comune.

  Art. 1102 c.c. · Art. 1117 c.c. · Art. 1120 c.c. · Art. 1122 c.c.

  Rassegna di luglio 2026, p. 68

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• Cass. civ., Sez. II, sent. n. 9573/2026

  14 aprile 2026
  • Comunione dei diritti reali

  Il muro perimetrale comune ha non solo la funzione primaria di sostegno dello stabile, ma anche quella, accessoria e secondaria, di appoggio di impianti, eventualmente al servizio di una singola proprietà esclusiva, purché tale utilizzazione sia contenuta entro i limiti di cui all'art 1102 c.c., relativi alla possibilità per gli altri partecipanti di "farne parimenti uso" nonché alla non alterazione della "destinazione", e sempre che essa non rechi pregiudizio alla stabilità o sicurezza del fabbricato e non ne alteri il decoro architettonico, restando ferma la possibilità di introdurre al riguardo apposita disciplina a mezzo del regolamento di condominio - o di cd. delibera- regolamento - purché essa non menomi i diritti di ciascun condomino risultanti dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, o introduca una generalizzata proibizione di uso delle parti comuni, o, infine, deroghi alle disposizioni elencate dall'art. 1138, comma 4, c.c. (Fattispecie relativa all'installazione, da parte di alcuni condomini ed a servizio delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, di condizionatori sulla facciata esterna dell'edificio).

  Art. 1102 c.c. · Art. 1120 c.c. · Art. 1138 c.c.

  Rassegna di marzo/aprile 2026, p. 163 ↗

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• Cass. civ., Sez. II, sent. n. 6623/2026

  19 marzo 2026
  • Comunione dei diritti reali

  In materia di condominio, la realizzazione da parte del condomino di modificazione incidente sulla statica e sicurezza dell'edificio, risulta illegittima, ex artt. 1102 e 1120 c.c., pur in difetto dei presupposti per l'applicabilità della normativa antisismica, cosicché il giudice del merito, a fronte di una domanda proposta da un condomino per modifiche denunziate, a carico di altro condomino, non solo sotto il profilo del decoro architettonico e della violazione del limite del pari uso, ma anche con riguardo a pregiudizi alla statica dell'edificio, ha il dovere di esaminare anche gli inconvenienti attinenti a tale ulteriore aspetto.

  Art. 1102 c.c. · Art. 1120 c.c.

  Rassegna di marzo/aprile 2026, p. 133 ↗

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• Cass. civ., Sez. II, sent. n. 6624/2026

  19 marzo 2026
  • Comunione dei diritti reali

  Qualora un esborso relativo ad innovazioni non debba essere ripartito fra i condomini, perché assunto interamente a proprio carico da uno di essi, trova applicazione la disposizione generale dell'art. 1102 c.c., in forza della quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune - purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condòmini di farne uguale uso secondo il loro diritto - e può, perciò, apportare alla stessa, a proprie spese, le modificazioni necessarie a consentirne il migliore godimento.

  Art. 1102 c.c. · Art. 1120 c.c. · Art. 1136 c.c.

  Rassegna di marzo/aprile 2026, p. 134 ↗

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Tutte le 85 massime su questo articolo nel Massimario

Fonte: Corte di cassazione, Ufficio del Massimario, Rassegne di aprile/maggio 2025 ↗, giugno 2025 ↗, luglio/agosto 2025 ↗, ottobre 2025 ↗, marzo/aprile 2026 ↗ e luglio 2026 (sito della Corte).

• Il primo capo del settimo titolo di questo libro regola la contitolarità della proprietà e degli altri diritti sulle cose. La disciplina è assai più compiuta che nel codice del 1865 e meglio ordinata al fine d'impedire che la situazione d'indivisione dei beni contraddica alle ragioni del progresso civile e della pubblica economia. Non è stato neppur qui necessario che la legge formulasse una sua propria teoria circa la struttura del rapporto di comunione. Questo compito delicato può ben rimanere alla dottrina: al fine pratico della legge è necessario e sufficiente determinare quali siano le facoltà che il singolo titolare del diritto indiviso può esercitare e i limiti di un tale esercizio; quali siano, invece, le facoltà che non possono essere esercitate se non raggiungendosi una certa maggioranza di partecipanti o la loro unanimità. Nel fare questa determinazione mi sono allontanato dai criteri direttivi del codice del 1865, eccessivamente ispirato al riguardo del diritto del singolo partecipante, per cui nessuna innovazione poteva essere apportata, anche se vantaggiosa per tutti, se non col consenso unanime di tutti i partecipanti. Conferendo più ampi poteri alla collettività, opportunamente organizzata, sia per le innovazioni sia per gli altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, non ho fatto che trarre alle sue logiche esplicazioni, anche in questo campo, il principio della subordinazione delle determinazioni individuali, non sempre illuminate o ispirate a ragioni degne di tutela, agli interessi generali, tuttavia debitamente e cautamente valutati.

  Relazione del Ministro Guardasigilli al Codice civile (1942), n. 517

• Nel regolare l'uso della cosa comune da parte di ciascun partecipante, l'art. 1102 prevede l'ipotesi che questi intenda eseguire opere per il miglior godimento di essa e gli dà facoltà di eseguirle a proprie spese, purchè non ne alterino la destinazione e non ne pregiudichino l'uso da parte degli altri partecipanti. In tal modo, seguendo il largo indirizzo tracciato dalla giurisprudenza, si consente al singolo partecipante di trarre dalla cosa la migliore utilizzazione possibile, entro i limiti inderogabilmente fissati dalla legge. Nello stesso articolo (secondo comma) è regolata l'usucapione nei rapporti tra i partecipanti. Non occorre che il partecipante faccia opposizione contro il diritto degli altri partecipanti, ma basta che egli compia atti idonei, nella loro univocità, a rivelare il mutamento del titolo del suo possesso. Disciplinando poi il diritto di disposizione della quota (art. 1103), alla formula dell'art. 679 del codice del 1865, che affermava avere ciascun partecipante la piena proprietà della sua quota e dei relativi utili e frutti, ho sostituito una formula che non pregiudica problemi di costruzione teorica.

  Relazione del Ministro Guardasigilli al Codice civile (1942), n. 518