Art. 1351 c.c. — Contratto preliminare
Il contratto preliminare e' nullo, se non e' fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo.
Testo vigente dal 4 aprile 1942
Corte di cassazione
16 pronunce che riguardano l’art. 1351 c.c., dalle Rassegne del Massimario.
Cass. civ., Sez. II, sent. n. 21771/2026
25 giugno 2026Ai fini del rispetto del principio di effettività della tutela giurisdizionale dei diritti riconosciuti al consumatore dagli articoli 6, par. 1, e 7, par. 1, della direttiva 93/13/CEE, concernente le clausole abusive dei contratti stipulati tra un professionista e un consumatore, come interpretati nella sentenza della Corte di Giustizia UE del 18 dicembre 2025, emessa nella causa C-320/24, la riduzione della clausola penale manifestamente eccessiva, ai sensi dell'art. 1384 c.c., disposta sulla base della domanda originariamente proposta dalla parte obbligata, non preclude che, nel giudizio di rinvio, sia rilevata d'ufficio la nullità della clausola stessa, pur se non eccepita dalla parte in precedenti fasi del giudizio, qualora tale clausola determini, a carico del consumatore, un significativo squilibrio tra i diritti e gli obblighi delle parti. (Nella specie, la S.C., nel cassare la sentenza impugnata, ha rimesso al giudice del rinvio il compito di valutare la vessatorietà della clausola contenuta in un preliminare di compravendita immobiliare che attribuiva al promittente alienante, in caso di inadempimento imputabile a colpa del promissario acquirente nella stipula del definitivo, il diritto di trattenere, a titolo di penale, l'intera somma ricevuta in acconto, previa comparazione con il prezzo concordato per la vendita).
Art. 1351 c.c. · Art. 1341 c.c. · Art. 1384 c.c. · Art. 1469-bis c.c.
Rassegna di giugno 2026, p. 106
Cass. civ., Sez. II, ord. n. 10373/2026
20 aprile 2026Il rimedio della risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta ex art. 1467 c.c. è applicabile anche al contratto preliminare perché quest'ultimo ben può ricondursi allo schema ed al meccanismo del contratto ad esecuzione differita, cosicché, in tal caso, la valutazione circa la sopravvenienza dell'alterazione del sinallagma deve fare riferimento al regolamento fissato per l'adempimento delle prestazioni corrispettive nel contratto definitivo.
Art. 1351 c.c. · Art. 1467 c.c.
Cass. civ., Sez. II, ord. n. 8978/2026
9 aprile 2026In materia di contratto preliminare, quest'ultimo è fonte di obbligazione al pari di ogni altro contratto ed il suo particolare oggetto, cioè l'obbligo di concludere il contratto definitivo, non esclude che, ove non sia fissato un termine né in sede convenzionale, né in sede giudiziale, sia applicabile, ai sensi dell'art. 1183 c.c., la regola dell'immediato adempimento secondo il brocardo "quod sine die debetur statim debetur", con la conseguenza che l'inattività delle parti, protrattasi per oltre dieci anni da quando il diritto alla stipulazione del contratto definitivo poteva essere fatto valere, comporta l'estinzione del diritto medesimo per prescrizione.
Art. 1351 c.c. · Art. 1183 c.c. · Art. 2932 c.c. · Art. 2946 c.c.
Cass. civ., Sez. II, ord. n. 5084/2026
6 marzo 2026- Edilizia popolare ed economica
Nell'ipotesi di contratto preliminare di compravendita di alloggio economico e popolare, realizzato a norma dell'art. 35 della l. n. 865 del 1971 ed in base alla convenzione da esso contemplata, deve ritenersi valida la clausola che regoli il corrispettivo del successivo trasferimento della proprietà secondo criteri di revisione che tengano conto delle variazioni economico-monetarie sopravvenute fino alla stipulazione del definitivo, in quanto le disposizioni imperative dettate dal citato art. 35, nonché dall'art. 8 della l. n. 10 del 1977, circa la predeterminazione del prezzo della cessione ed i limiti della sua revisionabilità, spiegano influenza solo sul contratto definitivo, nel senso di invalidarlo per la parte in cui, attuando il preliminare, fissi un prezzo eccedente quello consentito a tal riguardo: sicché la menzione nel preliminare del decreto ministeriale vigente assume valore solo esemplificativo, avendo i contraenti inteso stipulare una convenzione aperta ai futuri aggiornamenti dei costi di costruzione da stabilirsi con appositi decreti ministeriali.
Art. 1351 c.c. · Art. 35 Programmi e coordinamento dell'edilizia residenziale pubblica; norme sulla espropriazione per pubblica utilita'; modifiche ed integrazioni alle leggi 17 agosto 1942, n. 1150; 18 aprile 1962, n. 167; 29 settembre 1964, n. 847; ed autorizzazione di spesa per interventi straordinari nel settore dell'edilizia residenziale, agevolata e convenzionata · Art. 8 Norme per la edificabilita' dei suoli · Art. 1418 c.c.
Cass. civ., Sez. II, sent. n. 28700/2025
30 ottobre 2025Il versamento, concordato tra le parti, della somma costituente l'integrale adempimento dell'obbligazione di pagamento del prezzo indicato nel contratto preliminare non è compatibile con la previsione e, dunque, con la dazione di una caparra confirmatoria, in quanto l'evenienza dell'anticipato adempimento totale della prestazione principale dovuta esclude, di per sé, la configurabilità di detta caparra e non consente, pertanto, l'esercizio del recesso ex art. 1385, comma 2, c.c.
Art. 1351 c.c. · Art. 1385 c.c.
Cass. civ., Sez. II, sent. n. 28716/2025
30 ottobre 2025Il rilascio della garanzia fideiussoria di cui all'art. 2 del d.lgs. n. 122 del 2005, in data successiva alla stipula di un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un immobile in corso di costruzione, qualora non si sia nel frattempo verificata l'insolvenza del promittente venditore, rende contraria a buona fede la domanda di nullità di suddetto contratto comunque avanzata dal promissario acquirente, posto che la finalità della garanzia è solo quella di rafforzare la tutela di quest'ultimo dal rischio di non ottenere la restituzione dei propri pagamenti in caso di mancato completamento dei lavori, al fine di parificarne la posizione rispetto a chi stipula un preliminare avente ad oggetto un immobile già costruito e non, piuttosto, quella di consentire l'abusivo esercizio della nullità di protezione al fine di sciogliersi dal rapporto negoziale.
Art. 1351 c.c. · Art. 2 Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire · Art. 1418 c.c.
Cass. civ., Sez. II, sent. n. 26524/2025
1 ottobre 2025Il danno da risarcire al promittente compratore, ove sia accolta la domanda di risoluzione del contratto preliminare di vendita dallo stesso proposta per inadempimento del promittente venditore, non può comprendere i frutti della cosa promessa in vendita successivi alla domanda di risoluzione perché questa, comportando la rinuncia definitiva alla prestazione del promittente venditore (art. 1453, comma 3, c.c.), preclude anche al promittente compratore di lucrare i frutti che dalla cosa avrebbe tratto dopo la rinuncia. (Nella specie, relativa a preliminare di trasferimento di quote di produzione di tabacco e dei connessi benefici "comunitari", la S.C. ha cassato la decisione di merito che, dichiarata la risoluzione del contratto, aveva liquidato il relativo danno comprendendovi i benefici anzidetti maturati successivamente alla domanda di risoluzione).
Art. 1351 c.c. · Art. 1470 c.c. · Art. 1453 c.c.
Cass. civ., Sez. II, sent. n. 24465/2025
3 settembre 2025Il contratto definitivo costituisce unica fonte dei diritti e delle obbligazioni delle parti con riguardo al particolare negozio da esse voluto, sostituendo l'assetto d'interessi previsto nel contratto preliminare, salvo che quest'ultimo preveda obblighi strumentali e prodromici alla realizzazione dell'operazione economica perseguita, giacché in tal caso il loro inadempimento sopravvive alla stipulazione del definitivo, quale regola di imputazione della responsabilità per l'inattuazione dell'obbligo. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata che aveva ritenuto che il rinnovo tacito di un contratto di locazione di un immobile oggetto di un'operazione di demolizione e ricostruzione per trasformarlo in complesso residenziale, fosse da attribuire alla responsabilità dell'appellante società immobiliare, tenuta, in base a un contratto preliminare stipulato con i proprietari dell'edificio, ad inviare tempestivamente alla conduttrice la disdetta della locazione, quale attività funzionale all'operazione da realizzare).
Art. 1351 c.c. · Art. 1321 c.c. · Art. 1362 c.c. · Art. 1363 c.c.
Cass. civ., Sez. II, ord. n. 21254/2025
25 luglio 2025- Contratti in genere › Contratto preliminare (compromesso) (nozione, caratteri, distinzione)
- Vendita › Obbligazioni del venditore
In tema di preliminare di compravendita, l'esercizio del recesso, ai sensi dell'art.1385 c.c., non può essere giustificato dal solo pericolo di evizione, per il quale esiste il diverso rimedio disciplinato dall'art.1481 c.c., dovendo essere comunque verificati i suoi presupposti di operatività, secondo i criteri dettati dagli art.1453 e 1455 c.c., quanto ad esistenza, gravità e proporzionalità dell'inadempimento ascritto alla controparte.
Art. 1351 c.c. · Art. 1385 c.c. · Art. 1453 c.c. · Art. 1455 c.c.
Cass. civ., Sez. II, ord. n. 19323/2025
14 luglio 2025Il contratto risolutorio, atteso il principio della libertà della forma, non deve necessariamente risultare da un accordo esplicito dei contraenti, ma può desumersi anche da fatti univoci successivi alla stipula, contrastanti con la volontà di darvi ulteriore corso; è necessaria, invece, la forma scritta ad substantiam ove tale forma sia richiesta per il contratto da risolvere. (Nella specie, la S.C. in relazione a un contratto preliminare di compravendita di immobile, ha escluso che integrasse il necessario requisito della forma la scrittura apposta in calce al contratto contenente la sottoscrizione di uno soltanto dei contraenti, come pure il rilascio della procura irrevocabile, trattandosi, in quest'ultimo caso, di negozio unilaterale recettizio, costituito dalla dichiarazione di volontà del solo rappresentato).
Art. 1351 c.c. · Art. 1350 c.c. · Art. 1352 c.c.
Cass. civ., Sez. II, ord. n. 19119/2025
11 luglio 2025Quando il debitore eccepisce l'avvenuta estinzione del debito mediante il rilascio di cambiali, è a suo carico l'onere di provare che le stesse sono state integralmente pagate, mentre non può gravare sul creditore quello di dimostrare la mancata negoziazione dei titoli, in quanto la consegna di cambiali è l'oggetto di una "datio pro solvendo", il cui effetto estintivo è differito al momento del loro effettivo pagamento. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata, laddove essa aveva affermato che la mera menzione nel contratto preliminare del rilascio di alcuni effetti cambiari, senza che nessuna delle due parti fosse in possesso degli originali dei titoli, non poteva esonerare il promissario acquirente dal comprovarne l'avvenuto pagamento).
Art. 1351 c.c. · Art. 1277 c.c. · Art. 2697 c.c.
Cass. civ., Sez. II, ord. n. 16370/2025
17 giugno 2025In tema di preliminare di vendita immobiliare, mentre l'inadempimento del promissario acquirente comporta che al promittente venditore è dovuto il danno per la sostanziale incommerciabilità del bene nella vigenza del preliminare, il quale sussiste in re ipsa e non necessita quindi di prova, l'inadempimento del promittente venditore obbliga al risarcimento dei danni richiesti dal promissario acquirente solo se questi fornisce la prova della loro effettiva esistenza e se essi, quand'anche da liquidarsi in via equitativa, sono conseguenza diretta e immediata dell'inadempimento.
Art. 1351 c.c. · Art. 1453 c.c. · Art. 1223 c.c. · Art. 1226 c.c.
Cass. civ., Sez. II, ord. n. 16203/2025
16 giugno 2025In tema di contratto preliminare, le sentenze ex art. 2932 c.c. producono gli effetti del definitivo dal loro passaggio in giudicato, cosicché, per accertare le condizioni che rendono eseguibile il trasferimento del bene, occorre fare riferimento al momento della pronunzia e non a quello della domanda. (Nella specie, la S.C. ha cassato con rinvio la decisione di merito che, in relazione a preliminare di compravendita di titoli azionari di società successivamente fallita, aveva omesso di indagare se, al momento della pronuncia, il trasferimento di tali azioni fosse ancora concretamente possibile nonostante il sopravvenuto stato di decozione della società).
Art. 1351 c.c. · Art. 2932 c.c.
Cass. civ., Sez. II, sent. n. 13959/2025
26 maggio 2025In tema di contratto preliminare, la regolarizzazione delle evidenze catastali è elemento essenziale ai fini dell'adempimento dell'obbligo di stipulare, costituendo la dichiarazione di conformità catastale requisito di validità del contratto definitivo, per l'effetto non valutabile di scarsa importanza ex art. 1455 c.c.; si giustifica così il recesso del promissario acquirente. (Nella specie, la S.C. ha riformato la sentenza che aveva valutato di scarsa importanza l'inadempimento del promittente venditore, il quale non aveva provveduto alla regolarizzazione delle evidenze catastali nonostante i solleciti ricevuti, pregiudicando la possibilità per la controparte di ottenere il finanziamento richiesto per l'acquisto dell'immobile).
Art. 1351 c.c. · Art. 1455 c.c.
Cass. civ., Sez. II, ord. n. 10454/2025
22 aprile 2025Nel caso di compravendita conclusa per mezzo di scrittura privata, la denominazione di preliminare risultante dall'intestazione del contratto, l'obbligo assunto dalle parti di addivenire alla stipulazione di un atto pubblico di trasferimento, con contestuale immissione nel possesso del bene e l'eventuale completamento in quella sede del pagamento del prezzo non valgono a convertire in preliminare il definitivo che le parti hanno inteso concludere, nella loro autonomia negoziale. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza d'appello che aveva qualificato il contratto come preliminare valorizzando il trasferimento delle rendite e dei pubblici aggravi al momento della stipula del definitivo, in assenza di trascrizione ai sensi dell'art. 2645-bis c.c., e che non aveva conferito rilievo ai seguenti elementi: richiamo espresso all'immediata intenzione traslativa; riserva di usufrutto in favore dell'alienante; immediata assunzione di oneri e spese da parte dell'acquirente; totale versamento del prezzo; rinvio della stipula dell'atto pubblico ai fini della mera rinnovazione del consenso; previste garanzia per l'evizione e limitazione della garanzia per i vizi).
Art. 1351 c.c. · Art. 1362 c.c. · Art. 1470 c.c. · Art. 2645-bis c.c.
Cass. civ., Sez. Trib., ord. n. 1123/2025
16 gennaio 2025In tema di IVA relativa ad un contratto preliminare di compravendita immobiliare, il terzo nominato in sede di stipula del definitivo ex art. 1402 c.c. non può detrarre l'imposta assolta a monte dal promissario acquirente che non sia soggetto passivo IVA, ai sensi dell'art. 17 del d.P.R. n. 633 del 1972, poiché, in ragione del successivo art. 19, il diritto alla detrazione sorge nel momento in cui l'imposta diventa esigibile ed il versamento del prezzo, o di una sua parte, in adempimento del preliminare costituisce operazione imponibile ex art. 6, comma 4, del d.P.R. n. 633 del 1972, con conseguente obbligo del promittente venditore di emettere la relativa fattura con esposizione dell'imposta dovuta nei confronti del soggetto promittente.
Art. 1351 c.c. · Art. 6 d.P.R. 633/1972 · Art. 26 d.P.R. 633/1972 · Art. 2 d.P.R. 633/1972
Tutte le 91 massime su questo articolo nel Massimario
Fonte: Corte di cassazione, Ufficio del Massimario, Rassegne di gennaio 2025 ↗, aprile/maggio 2025 ↗, giugno 2025 ↗, luglio/agosto 2025 ↗, settembre 2025 ↗, ottobre 2025 ↗, marzo/aprile 2026 ↗ e giugno 2026 (sito della Corte).
Norme correlate
Ogni gruppo dice da dove viene il collegamento.
Citate insieme nelle massime
Le norme che le massime della Cassazione e della Consulta indicano accanto a questa nei riferimenti normativi.
- Art. 1453 c.c.Risolubilità del contratto per inadempimentoin 3 massime
- Art. 2932 c.c.Esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contrattoin 2 massime
- Art. 1418 c.c.Cause di nullità del contrattoin 2 massime
- Art. 1385 c.c.Caparra confirmatoriain 2 massime
- Art. 1470 c.c.Nozionein 2 massime
- Art. 1362 c.c.Intenzione dei contraentiin 2 massime
- Art. 1455 c.c.Importanza dell'inadempimentoin 2 massime
Rinviano a questo articolo
Gli articoli che nel proprio testo richiamano questo.
- Art. 14 Attuazione delle direttive del Consiglio delle Comunita' europee per la riforma dell'agricoltura
- Art. unico Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 23 gennaio 1982, n. 9, concernente norme per l'edilizia residenziale e provvidenze in materia di sfratti
- Art. unico Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 12 settembre 1983, n. 462, concernente modifiche agli articoli 10 e 14 del decreto-legge 23 gennaio 1982, n. 9, convertito, con modificazioni, nella legge 25 marzo 1982, n. 94, in materia di sfratti
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- Art. 2645-bis c.c.Trascrizione di contratti preliminari
- Art. 117 Testo unico in materia bancaria e creditiziaContratti
- Art. 1325 c.c.Indicazione dei requisiti
- Art. 6 Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruireContenuto del contratto preliminare
- Art. 1418 c.c.Cause di nullità del contratto
Approfondimenti
Dai lavori con cui il legislatore illustrò la norma: una fonte d’epoca, non un commento attuale.
In relazione all'aumento della categoria degli atti soggetti a trascrizione, è stato accresciuto il numero di quelli soggetti alla solennità della forma scritta. Salvo per quanto si riferisce al contratto di rendita perpetua o vitalizia, che, pur non essendo soggetto a trascrizione, deve farsi per iscritto, vi è parallelismo, riguardo ai contratti, tra l'art. 2643 e l'art. 1350. Nell'art. 1350 non sono menzionati gli atti di liberazione o di cessione di fitti e le convenzioni di consorzio, che sono considerati invece nell'art. 2643, perchè tali atti, in relazione alla forma, sono regolati rispettivamente dagli articoli 1605 e 2603, primo comma; altri contratti soggetti a trascrizione sono la vendita di eredità e la cessio bonorum, sulla cui forma provvedono gli articoli 1143, primo comma, e 1978, primo comma. Si è richiesta, per il contratto preliminare, la forma stessa prevista per il contratto definitivo (art. 1351). Il contratto preliminare, per quanto non abbia il medesimo oggetto di quello definitivo, ha tuttavia la forza di obbligare a concluderlo. Ora sarebbe incongruo ammettere che colui il quale concluse verbalmente un contratto per cui lo scritto è richiesto a pena di nullità, non sia tenuto a rispettarlo; mentre chi promise verbalmente la conclusione di un contratto formale, debba eseguire la convenzione verbale. Ulteriore valido argomento per legittimare la soluzione accolta è dato poi dal fatto che il nuovo codice autorizza la realizzazione in forma specifica dell'obbligo di contrattare (art. 2932). Il patto di adottare una forma determinata per la conclusione di un futuro contratto deve essere interpretato in relazione all'effettiva volontà delle parti circa la funzione costitutiva o soltanto probatoria della forma convenuta. Nel dubbio si è considerato l'accordo come diretto a scopo costitutivo (art. 1352), contrariamente a buona parte della dottrina, ma riprendendo una conforme soluzione del diritto romano. La documentazione, del resto, suole convenirsi per futuri contratti di notevole rilevanza economica, per i quali già la legge non concede libertà di prova (art. 2721, primo comma); e quindi è poco verosimile che le parti abbiano voluto con una clausola conseguire quell'effetto limitativo della prova che già loro accordava la legge. Una presunzione di tal genere sarebbe in contrasto con la norma dell'art. 1367, secondo la quale le clausole devono interpretarsi nel senso che abbiano qualche effetto, anzichè in quello che non ne avrebbero alcuno. DELLA CONDIZIONE NEL CONTRATTO.
Relazione del Ministro Guardasigilli al Codice civile (1942), n. 617
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Le versioni storiche sono pubblicate solo per alcune raccolte di atti, e quella da cui viene questo atto non è fra quelle. Stiamo recuperando la multivigenza atto per atto: quando arriva, qui compare la storia completa con le date.
urn:nir:stato:regio.decreto:1942-03-16;262~art1351 · fonte del testo