Art. 877 c.c. — Costruzioni in aderenza

• Cass. civ., Sez. II, sent. n. 22502/2026

  30 giugno 2026
  • Proprietà › Limitazioni legali della proprietà
  • Provvedimenti del giudice civile

  In tema di distanze legali, allorché sia stato chiesto l'arretramento di un fabbricato per violazione di tali distanze rispetto ad un determinato corpo di fabbrica dell'attore, la domanda giudiziale non può essere accolta per violazione delle distanze legali rispetto a un differente fabbricato, anch'esso di proprietà dell'attore, in quanto ciò implica l'introduzione nel processo di un fatto costitutivo diverso da quello dedotto dalle parti e la modificazione della causa petendi, in contrasto sia col principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato sancito dall'art. 112 c.p.c., sia col principio del contraddittorio, giacché, ove il giudice valutasse la violazione delle norme sulle distanze legali con riguardo a un immobile diverso da quello indicato in citazione, il convenuto si troverebbe nell'impossibilità di difendersi correttamente.

  Art. 877 c.c. · Art. 873 c.c. · Art. 2967 c.c. · Art. 99 c.p.c.

  Rassegna di giugno 2026, p. 119

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Fonte: Corte di cassazione, Ufficio del Massimario, Rassegna di giugno 2026 (sito della Corte).

• 879) la relativa disciplina resta dominata, come già nel codice del 1865, da due regole fondamentali: da un lato, l'obbligo di osservare nelle costruzioni su fondi finitimi la distanza di tre metri o la maggiore distanza stabilita dai regolamenti locali, dall'altro, il diritto di chiedere la comunione del muro altrui, contiguo al proprio fondo o a distanza minore della metà di quella che deve intercedere tra le costruzioni. Occorre tuttavia accennare, in tema di comunione forzosa dei muri, a talune modifiche di carattere particolare apportate alla regolamentazione che essa riceveva nel codice del 1865, dirette sopratutto a introdurre nel testo legislativo opportune precisazioni e a eliminare controversie. Secondo l'indirizzo prevalente della giurisprudenza, si è anzitutto chiarito (art. 874) che l'acquisto parziale della comunione del muro è consentito soltanto rispetto all'altezza: la comunione può essere chiesta per tutta o per parte dell'altezza del muro altrui, purchè l'acquisto sia domandato per tutta la lunghezza del muro che si estende sul confine comune. Inoltre si è data una più completa disciplina dell'acquisto della comunione del muro che non si trova sul confine, ma a distanza minore di un metro e mezzo o della metà di quella prescritta dai regolamenti locali, in quanto si è stabilito che la comunione possa essere chiesta soltanto allo scopo di fabbricare contro il muro medesimo (art. 875, primo comma). Al fine poi di eliminare la controversia circa la facoltà del proprietario del muro, quando questo si trova a una distanza dal confine minore della metà di quella che deve intercedere tra le costruzioni, d'impedire l'acquisto della comunione e l'occupazione del suolo, procedendo alla demolizione del muro, si è disposto (art. 875, secondo comma) che il vicino il quale intende domandare la comunione, deve interpellare preventivamente il proprietario se preferisca di estendere il muro al confine o di procedere alla demolizione di esso. Questi deve manifestare la propria volontà nel termine di quindici giorni e deve procedere alla costruzione o alla demolizione entro sei mesi dalla comunicazione della risposta. Nuova è la disposizione (art. 876) che autorizza il virino a servirsi del muro contiguo per innestarvi un capo del proprio muro mediante pagamento di un'indennità per l'innesto, senza l'obbligo di acquistare la comunione. In vero, dato l'uso limitato che il vicino intende fare del muro, sarebbe eccessive costringerlo all'acquisto. Ancora più notevole è l'innovazione contenuta nell'art. 877. Con essa si consente che il vicino, pur non acquistando la comunione del muro altrui, costruisca in aderenza, senza cioè appoggiare la sua fabbrica a quella preesistente. La facoltà di costruire in aderenza può essere fatta valere così rispetto al muro esistente sul confine, come rispetto al muro a distanza dal confine minore della metà di quella che deve intercedere tra le costruzioni; in questo secondo caso, però, il vicino deve pagare il valore del suolo che intende occupare. Sono esenti dalla comunione forzosa e dalla costruzione in aderenza non soltanto, come già per il codice del 1865 (art. 556), gli edifici appartenenti al pubblico demanio e quelli soggetti allo stesso regime del demanio pubblico, ma altresì quelli che siano riconosciuti d'interesse storico, archeologico o artistico a norma delle leggi in materia (art. 879). Nel computo della distanza minima dei tre metri da osservarsi tra le costruzioni finitime non si tiene conto del muro di cinta e di ogni altro muro isolato che non abbia un'altezza superiore ai tre metri (art. 878). Il principio, già elaborato dalla giurisprudenza per i muri di cinta in relazione alla particolare finalità di questi muri, è stato esteso a tutti i muri isolati che per le loro dimensioni presentino caratteristiche analoghe.

  Relazione del Ministro Guardasigilli al Codice civile (1942), n. 873